| Michael | Дата: Среда, 11.04.2012, 16:25 | Сообщение # 1 |
 Генерал-майор
Группа: Администраторы
Сообщений: 410
Статус: Offline
| Автор Вислянский В. (Распространение текста без согласия автора запрещено. Авторское право защищено законом).
Зачем создавать ТСЖ?
Сегодня сложилась дикая ситуация, когда собственники многоквартирного дома (МКД) не могут стать хозяевами своей собственности. Вы исправно платите за техническое обслуживание, но при этом Вы не становитесь реальными ЗАКАЗЧИКАМИ выполняемых работ. Прикрываясь "дырявым" законодательством, а то и нарушая его, Вам навязывают кабальные условия договоров обслуживания жилья. Высокие ставки тарифов и безответственность, бесконтрольность расходования средств и "прихватизация" Вашей общей собственности - стали нормой поведения большинства МУПов и управляющих компаний (УК). Ставшие коммерческими бывшие РЭУ беззастенчиво пользуются привилегиями локального монополиста. При этом в размер квартплаты закладывается прибыль УК, достигающая порой 50%. Поглядите в квитанцию - это Ваши деньги утекают от Вас! Муниципальные предприятия чаще всего работают по старинке - делают вид, что обслуживают Ваш дом, латая ржавые трубы и раз в пять лет подкрашивая стены. Дома, уже в юном 20-летнем возрасте приходят в плачевное состояние. Однако тарифы на ТО, даже муниципальные, - нынче совсем не маленькие, хорошо бы увидеть иной результат за такие деньги! Если качество работы или расценки УК лично Вас не устраивают, Вы индивидуально не сможете, отказаться от услуг данной УК, или оспорить ее тарифы. Сменить УК можно только запротоколированным решением всего дома. Надо организовать правомочное собрание собственников, юридически грамотно провести голосование и собрать более 50% голосов от участников собрания. Ровно то же самое требуется для создания ТСЖ, которое и призвано решать подобные вопросы, но уже оперативно. Минимальная функция ТСЖ в управлении домом в том и заключается: Правление ТСЖ от имени всего дома может заключить комплексный договор с УК, оговаривая тарифы и контролируя деятельность УК. В этом случае у ТСЖ даже не будет больших расходов, но у собственников появляются реальные рычаги управления и финансового контроля над УК! Правление ТСЖ становится Вашим общественным заказчиком, принимающим работу УК. Комплексное управление домом предполагает создание собственной службы эксплуатации в рамках ТСЖ. Путь довольно сложный, но наиболее экономически оправданный. Прибыли у ТСЖ не бывает, налоги - минимальные. Существует и компромиссный вариант, довольно популярный в последнее время, - привлекать сторонние обслуживающие организации только на сложные, ответственные работы, а такие вещи, как уборку, вывоз мусора, благоустройство и т.п. – оставить в ТСЖ. Во всяком случае, у Вашего дома появляется реальный ХОЗЯИН, в лице общего собрания, правления и председателя, а ТСЖ - это просто механизм осуществления хозяйской деятельности. Использование технических помещений, подвалов, чердаков под флагом ТСЖ может снизить Вашу квартплату на 10-20%. Не стоит забывать о возможности приобретения в общую долевую собственность и участка земли перед домом и наведения на нем порядка (автостоянка, детская площадка, озеленение). Таким образом, ТСЖ создает предпосылки для подъема функционирования Вашего дома на новый уровень, для нового качества Вашей жизни и позволяет не платить лишнего! Эффективный ТСЖ обходится собственнику дешевле чем ДЕЗ, но работает лучше!
С чего начать ?
Вы осознали необходимость создания ТСЖ, но решимости одного человека явно недостаточно. Предлагаем Вам следующий алгоритм действий:
Найдите единомышленников в своем доме. Несколько энтузиастов, на первых порах хотя бы 5-6 человек, смогут сделать гораздо больше. Обменяйтесь телефонами, общайтесь, делитесь с соседями своими знаниями и убежденностью. Создайте сайт в сети, форум вашего дома.
Создайте инициативную группу. ИГ не требует никакой официальной регистрации, но уже может делать коллективные обращения, заявления и т.п.
Распространяйте литературу, листовки, объявления - на входе, у лифтов, по почтовым ящикам, от имени ИГ.
Используйте статьи в СМИ, специализированные издания, публикации в сети.
Возьмите за основу наши листовки.
Привлекайте в помощь общественные организации - такие как наше Объединение.
Проведите собрание. Воспользуйтесь случаем - очередным безобразием со стороны РЭУ (УК), отсутствием ремонта, поломкой лифта. Даже не предоставление УК обязательного отчета в конце года может быть поводом для проведения собрания собственников. Подготовка собрания должна проходить в точном соответствии с ЖК.
Проведите заочное голосование. Если регистрация участников собрания не показала наличие кворума собственников (более 50% от общей площади дома), примите решение о проведении открытого заочного голосования.
Утвердите форму и содержание бюллетеня для заочного голосования. Главные вопросы для голосования - выбор способа управления домом (ТСЖ); поименный состав Правления ТСЖ; устав ТСЖ. Бюллетень также должен содержать сведения о собственнике (ФИО, номер и площадь квартиры, личная подпись).
Обойдите все квартиры и убедите собственников принять участие в голосовании. 50% от общей площади + 1 кв.м голосов "ЗА" открывает возможность для регистрации ТСЖ.
Универсальных рецептов, конечно, не бывает, но и под лежачий камень вода не потечет.
А ищущий - да обрящет!
Самоуправление или ... ?
Многие ТСЖ идут по пути самостоятельного управления и эксплуатации дома по банальной причине - так дешевле. Эта глава посвящена тем, кто еще делает свой выбор. Управление современным многоквартирным домом - совсем не простая задача, как это может показаться со стороны. Никто не обнимет необъятного! В любом случае требуется целый коллектив работников и несколько специалистов руководящего звена с высшим образованием.
Вот только основные задачи:
Договорная работа. Уже в самом начале деятельности ТСЖ необходимо заключить с поставщиками и обслуживающими организациями до 40 (!) договоров, большинство из которых - постоянно действующие, требующие Вашего внимания и исполнения обязательств по ним. Договоры на оказание услуг по эксплуатации с не членами ТСЖ. (Председатель, Управляющий).
Финансы и бухгалтерия. Финансовая ответственность лежит на Председателе ТСЖ. Он же подписывает договоры, счета, чеки и т.п. Главный бухгалтер разделяет финансовую ответственность с Председателем и сдает ежеквартально отчеты в налоговую инспекцию. Требуется специальная бухгалтерская программа (надстройка «ТСЖ») и ее обслуживание в специализированной организации. Рекомендуем создать резервный фонд капитального ремонта.
Инженерно-техническая работа. Эксплуатация лифтов и электрохозяйство требуют обученных и допущенных (удостоверение) к этим работам специалистов. Ответственные назначаются приказом, из числа административно-технических работников, проходят периодическую проверку знаний, несут персональную ответственность, вплоть до уголовной. (Главный инженер). Тепло- и водоснабжение. Водоотведение. Пожарный водопровод. Пожарная сигнализация и автоматика. Проектная и техническая документация, модернизация и ремонт.
Управление коллективом. В штате Вашего ТСЖ будет 10-20 человек. Требуется замещение специалистов на время отпуска, болезни. Инструменты, спецодежда, средства индивидуальной защиты, мастерские, подсобные помещения, бытовые условия. Зарплаты и премии. Контроль качества работы.
Охрана труда и техника безопасности. Ответственный руководитель должен пройти соответствующее обучение, сдать экзамен и провести инструктаж сотрудников. Не дай Бог несчастного случая! Руководство, не обеспечившее безопасные условия труда своим сотрудникам, пойдет под суд!
Работа с собственниками квартир. Паспортный стол, домовая книга, финансовые лицевые счета. Необходимо организовать прием населения в вечерние часы не менее 2 дней в неделю. Квитанции, расчеты, неплатежи. Квартирные счетчики воды. Квартирная инженерия. Ремонты, перепланировка и переоборудование квартир. Шумные и грязные работы. Установка индивидуальных антенн, кондиционеров, остекление балконов и лоджий. Хроническое неисполнение собственниками действующих нормативов и правил общежития.
Ликвидация аварий. Протечки холодной и горячей воды. Засоры канализации и ливневых стоков. Отказы электрооборудования. Локализация аварий в течение 30 минут. Собственная аварийная служба или городская по вызову. Составление актов об аварии - описание ущерба, определение виновного. Оперативные мероприятия по устранению последствий. Страхование ответственности.
Текущий и капитальный ремонт. Косметический ремонт помещений. Ремонт кровли, входных групп. Ремонт/замена оборудования и коммуникаций. Ремонт лифтов силами обслуживающей организации. Договоры, сметы, акты выполненных работ. Сбор средств на капитальный ремонт.
Взаимодействие с надзорными органами. Энергонадзор, Ростехнадзор, Потребнадзор, жилищная инспекция, административно-техническая инспекция, пожарная и экологическая инспекции. Городская администрация. Контроль состояния лифтов, электрооборудования, прилегающей территории, готовности дома к зиме, наличия сосулек и т.д. Акты проверок, штрафы.
Юридическая практика. Разбирательства с застройщиком, с поставщиками, с налоговой инспекцией. Судебные иски по ущербам после аварии, по неплатежам, по неисполнению собственниками нормативов. Встречные иски к ТСЖ.
Аренда помещений. Если у Вас есть, что сдавать, то это неплохой прибавок к бюджету. Но бывает и наоборот - ТСЖ не имеет собственных площадей для организации работы.
Благоустройство. Вывоз мусора. Уборка мест общего пользования и прилегающей территории. Озеленение. Малые формы.
Снабжение ТСЖ. Канцелярские товары, расходные материалы, моющие средства, строительные материалы, инструмент. Приобретение электрооборудования, утилизация ртутных электроламп.
Отчетность. Ежемесячные заседания Правления ТСЖ - отчет Председателя. Финансовая дисциплина. Проверка деятельности ТСЖ ревизионной комиссией не реже раза в год. Ежегодное общее собрание собственников - отчет Правления, принятие сметы на следующий год.
Ничего удивительного, что самостоятельный запуск полноценной эксплуатации может затянуться на год - полтора!
Может быть стоит обратиться к орытным УК, хотя бы на начальном этапе?
... или УК ?
У управляющих компаний (УК) есть ряд неоспоримых преимуществ перед самоуправлением, это - опыт работы, наличие специалистов, наработанные связи с поставщиками. А главное - у собственников с первого дня пропадает большая головная боль и обретается уверенность за собственное имущество.
Но есть и недостатки, главные из которых: непрозрачность бюджета, неуемные аппетиты до Ваших денег, отсутствие непосредственной заинтересованности в результате. А у старых РЭУ, ДЭЗов осталось еще и проклятое наследие - работа спустя рукава, «от забора и до обеда»!
Объединение ТСЖ предлагает Вам помощь в выборе оптимального варианта, специфичного только для Вашего случая. Взвесьте все "ЗА" и "ПРОТИВ" и сделайте Ваш выбор!
Ликбез
ТСЖ, товарищество собственников жилья – жилищный кооператив, созданный собственниками для совместного управления многоквартирным домом. Своего имущества ТСЖ не имеет. Продать, заложить, сдать в аренду
Вашу квартиру ТСЖ не сможет!
Страшилки на эту тему выдуманы старой ЖЭКовской мафией, чтобы не потерять деньги, - достаточно серьезные суммы, попадающие ныне им в руки в результате буксующей реформы ЖКХ. От старых ЖСК нынешние ТСЖ отличаются только тем, что сами в строительстве своего дома не участвуют.
Стоимость ТО в ТСЖ жильцы устанавливают себе сами, на общем собрании!
Правление ТСЖ - актив Вашего дома, который Вы выбираете на общем собрании из числа собственников квартир для решения оперативных вопросов по управлению дома, для контроля за расходованием средств. Правление собирается не реже раза в месяц и выбирает Председателя из числа своих членов.Правление ежегодно отчитывается перед общим собранием, ревизионной комиссией и выносит на голосование проект сметы расходов на будущий год.
Зарплату члены Правления и члены ревизионной комиссии ТСЖ не получают!
УК - управляющие компании. Коммерческие структуры, - создаются, как правило, на базе старых ДЭЗ или от застройщика. Главная задача УК - получение прибыли, как и в любом бизнесе. Понятно, что УК не интересно отчитываться перед жителями о расходовании собранной квартплаты, хотя ЖК и обязывает.
ЖК - Жилищный кодекс РФ. Основной закон в жилищной сфере. Настольная книга председателя ТСЖ.
НКО, НКТ - некоммерческое общество, товарищество. Любое объединение граждан, имеющих общие интересы и цели, кроме извлечения прибыли. Кроме ТСЖ, таковыми фактически являются гаражные кооперативы, садовые товарищества и т.п.
МКД - многоквартирный дом. Типичное жилище современного города. Характеризуется наличием личной собственности (квартиры) и общей долевой (коммуникации, лестницы, подъезды и т.д.). Жилые, нежилые и технические помещения.
СиР - содержание и текущий ремонт инженерных коммуникаций, оборудования, конструкций и здания в целом. Из тарифа за СиР складывается бюджет ТСЖ.
КУ - коммунальные услуги. Тепло-, водо-, электроснабжение МКД. Взаимоотношения с поставщиками - монополистами непростая и весьма капиталоемкая тема.
ТР - текущий ремонт. В отличие от капитального не требует дополнительного сбора средств, расходы на него уже включены в квартплату. Существуют (но не всегда выполняются) нормативы по срокам проведения ТР.
КР - капитальный ремонт. Отчисления на КР до недавнего времени были обязательными, сделать КР за счет этих средств - одна из задач ТСЖ.
ОВ, ВК - инженерные части проекта дома, отопление и вентиляция, водопровод и канализация.
ИТП - индивидуальный тепловой пункт. Современная, более надежная система теплообеспечения здания.
Требует обслуживания квалифицированным персоналом. Все новостройки, как правило, оборудуются ИТП.
ППР - плановый предупредительный ремонт. Периодически повторяющиеся работы и мероприятия согласно графику ППР. График ППР - индивидуален для каждого объекта, составляется управляющим, главным инженером, утверждается председателем.
ОДИ - общее долевое имущество, важная часть Вашей собственности. Кроме подъездов и лестниц в Вашем доме есть подвалы, чердаки, - технические помещения, которые принадлежат Вам. Если у Вас их еще не украли!
А еще в ОДИ может войти и земельный участок вокруг дома. Если Вы успеете приватизировать землю, то детская и спортивная площадки, газон и автостоянка будут только ВАШИ!
Финансы в ТСЖ
Бюджет ТСЖ складывается из стоимости коммунальных услуг и затрат на содержание, обслуживание, управление, ремонт дома.
К коммунальным услугам (КУ) относится обеспечение дома самым необходимым: электроэнергия, тепло, вода, водоотведение. Тарифы монополистов на коммуналку регулируются местными органами власти и мнения потребителей, увы, не учитывают никак. Оплата коммунальных услуг по счетчикам (тепла, воды) значительно экономит ресурсы. Необходимо следить за качеством КУ и требовать пересчета при несоблюдении обязательных технических нормативов. Оплата услуг производится в соответствии с условиями договора. К подписанию договоров надо относится очень внимательно, а то можно и погореть!
Смета затрат на управление и содержание здания утверждается на общем собрании ежегодно.
Платежи за коммунальные и другие услуги
Отопление – транзитные платежи по фактически потребленной энергии в соответствии с показаниями теплосчетчика в отопительный период. Деньги собираются с собственников квартир (ежемесячно, с аккумулированием средств!) пропорционально площади жилых помещений. Площадь балконов – не учитывается. Площадь лоджий учитывается с коэффициентом 0,5. Муниципальный тариф.
Водопотребление – транзитные платежи водоснабжающей организации («Водоканал») в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков-водомеров. Деньги собираются с собственников квартир пропорционально площади жилых помещений или по показаниям квартирных счетчиков ХВС и ГВС. Отдельная статья – подогрев горячей воды. Принципы оплаты – такие же. Муниципальные тарифы. Существует механизм компенсаций затрат на поливную воду.
Водоотведение - транзитные платежи водопринимающей организации («Водоканал»). Аналогично водопотреблению. Муниципальные тарифы.
Содержание лифтов - транзитные платежи обслуживающей организации в соответствии с договором.
В рамках договора - стоимость текущего ремонта, тех. обслуживания, диспетчеризации.
Затраты на тех. освидетельствование, капитальный ремонт, замену оборудования, ремонт повреждений вандального характера, обязательное страхование - необходимо предусмотреть отдельно. Деньги собираются с собственников квартир пропорционально площади жилых помещений вне зависимости от этажа проживания.
Общедомовая электроэнергия - транзитные платежи по фактически потребленной энергии в соответствии с показаниями электросчетчика. Складывается из потреблений насосов, лифтовых электромоторов, освещения подъездов, лестниц и коридоров. Отраслевые или договорные тарифы. См. также «Экономия электроэнергии». Тех. освидетельствование ВРУ 1 раз в 3 года по договору. Деньги собираются с собственников квартир пропорционально площади жилых помещений.
Вывоз мусора - транзитные платежи обслуживающей организации в соответствии с договором. Существует механизм компенсаций затрат. Деньги собираются с собственников квартир пропорционально площади жилых помещений. Муниципальный или договорный тариф.
Дополнительные услуги - транзитные платежи обслуживающим организациям в соответствии с договорами. (домофон, ТВ – антенна, дератизация, страхование ответственности, аттестация сотрудников и др.)
|
| |
| |
Главная 
