| Michael | Дата: Среда, 11.04.2012, 16:57 | Сообщение # 1 |
 Генерал-майор
Группа: Администраторы
Сообщений: 410
Статус: Offline
| Практика ТСЖ
Дешевле, но лучше!
Общая практика деятельности ТСЖ в подавляющем большинстве случаев положительная и характеризуется улучшением состояния здания. Умеренная стоимость (не выше муниципальных тарифов) и высокое качество обслуживания, строгий контроль за подрядчиками и поставщиками услуг, хозяйский подход к делу - вот основные характеристики работы ТСЖ в нашем регионе.
Не обходится и без проблем, - из самых неприятных: "подсиживание" и компроментация как конкретных председателей ТСЖ, так и института ТСЖ в целом. Споры между ТСЖ и УК за право обслуживать здание иногда доходят до судебных разбирательств.
Бывают и недовольные. Одни считают, что дом недостаточно обустроен, ухожен, что средств на дом тратится явно мало. Другим - вообще ничего не надо, ни ремонтов, ни автоматизации, ни озеленения, - лишь бы поменьше платить. Компромисс рождается на общих собраниях и заседаниях Правления. Финансовую дисциплину ТСЖ проверяют налоговые службы и ревизионная комиссия. Практикуется и внешний аудит.
Во всяком случае, о случаях добровольного расформирования ТСЖ и возврата к ДЕЗу, - нам неизвестно. Исключение составляют фальшивые ТСЖ, созданные без ведома и участия собственников.
Вместе – эффективнее
Нередко соседние ТСЖ кооперируются, принимая на работу одного и того же человека, как совместителя. Но это не всегда возможно в принципе. Повысить эффективность работы можно, объединив службы эксплуатации и управления нескольких домов. Единая бухгалтерия, паспортный стол, инженерная и аварийная службы позволяют наладить работу на высокопрофессиональном уровне и сэкономить денежные средства каждого ТСЖ.
Считается, что оптимальный размер для ТСЖ (или объединений ТСЖ) при самостоятельном управлении домами составляет 50..100 тыс. кв.м. обсуживаемой площади, или 1000..2000 квартир. Даже самые приблизительные прикидки показывают возможность экономии ресурсов до 20 %!
Инженерное оборудование зданий
В проектах строящихся объектов недвижимости предусматривается установка ряда технических устройств с элементами автоматики и контроля. Необходимо при приемке дома в эксплуатацию проверить их наличие, состав и работоспособность. В состав документации на оборудование должны входить паспорта, инструкции по эксплуатации, гарантийные талоны, акты пуско-наладочных работ, акты приемки в эксплуатацию. Затраты на установку и запуск инженерного оборудования современного здания приближается к 50% от стоимости целого дома!
Старые дома настоятельно рекомендуем оснастить современными элементами инженерного оборудования, как-то:
Устройство автоматического включения резервного питания, устройства защитного отключения, устройства оттаивания воронок приема ливневой воды на кровле, автомат вкл/выкл освещения и габаритных огней, автоматическая тепловая завеса, лампы аварийного освещения.
Теплообменники, узел учета тепловой энергии, счетчики-водомеры, фильтры, мембранные расширительные баки, щиты управления насосами с помощью частотных преобразователей, датчики засора выпусков канализации, дистанционный контроль работы оборудования.
Пожарная сигнализация, датчики дыма, датчики тепла, система дымоудаления.
Домофон, охранная сигнализация, система видеонаблюдения.
Системы диспетчеризации и управления «интеллектуальное здание».
При нормальном функционировании комплекса современного оборудования потребители получают высокий уровень ТО, минимальные риски аварийных ситуаций, снижение затрат, новое качество жизни!
Типичные проблемы в этой сфере: холодная батарея, слабый напор воды, подмесы в системах водоснабжения - толковый инженер исправляет!
Автоматизация и диспетчеризация
Затраты на модернизацию и автоматизацию оборудования кажутся обывателю излишними. Однако, сведущие люди, живущие не только одним днем и умеющие считать деньги, имеют иное мнение.
Качественное ТО напрямую зависит от наличия и степени автоматизации здания и существенно отодвигает срок ближайшего капитального ремонта. Продолжительность жизни дома в целом - тоже увеличивается многократно.
Да и в ближайшей перспективе - известно, что стоимость ремонта нескольких квартир после рядовой протечки горячей воды достигает астрономических сумм. Аварийные отключения тепла или электричества сулят не меньшими потерями. Современные системы автоматики и диспетчеризации зданий призваны не допускать возникновения подобных аварийных ситуаций. В иных случаях они позволяют свести последствия аварий к минимуму.
Стоимость оснащения здания комплексом автоматики можно приравнять к затратам на ликвидацию двух-трех аварий, которых могло бы и не быть ...
В качестве простых и недорогих решений предлагаем систему отключения повышающих насосов и систему оповещения о засорах канализации. У нас можно посмотреть эти системы в действии.
Экономия энергии
Тарифы на тепло и электроэнергию растут быстрее, чем крапива и грибы после дождя, вместе взятые!
Ныне энергетическая составляющая достигает уже 70% затрат на коммунальные услуги. Проведение энергосберегающих мероприятий легко вернет вам 10-20% и природу еще сбережет!
Регулирование подачи тепла, изоляция труб, соединений, теплообменников, утепление подъездных дверей и окон, применение энергосберегающих ламп - такие элементарные вещи надо сделать в первую очередь.
Системы автоматического регулирования давления подачи воды, автоматика включения/отключения освещения, широкое применение современного оборудования и систем мониторинга - вторая очередь потребует финансовых вложений, которые впрочем, быстро окупятся.
Проблемы новостроек ...
Засада ...Нередко счастливые новоселы, осилившие непомерные суммы за свои новые квартиры, попадают в ловко сплетенные сети махинаторов. Примерная схема «засады» заключается в следующем. Новый дом приняла в эксплуатацию некая УК, созданная совсем недавно и явно афилированная с застройщиком. Суммы, начисляемые за содержание и текущий ремонт утекают неизвестно куда. Эффективно действующего ТСЖ создать не удается по причине хорошо организованного противодействия застройщика и УК. Ключи от приобретенной квартиры выдаются новоселу только после подписания кабального договора с УК. Свидетельства, бывает, оформляются силами риэлторов - продавцов квартир и делается это ими - весьма и весьма неспешно.
Новоселы платят по грабительским тарифам год, два... - в конце концов, создают свой ТСЖ, налаживают работу. И тут выясняется - что проект не прошел обязательную государственную экспертизу, выполнен со значительными отклонениями от СНиП, имеется масса недоделок на очень круглую сумму.
А кто же принял здание с такими недостатками? А та самая УК, которая два года успешно сгребала Ваши денежки и теперь плавно переезжает на новый сдающийся объект.
Выясняется также, что гарантийные сроки прошли, требовать что-либо с застройщика бесполезно, и остается только посыпать голову пеплом и опять раскошеливаться. Квартира в результате обошлась Вам раза в полтора дороже, чем изначально стоила...
Что делать?
Что же с этим делать, куда бедному новоселу податься, где найти правду и сохранить накопленные или взятые в кредит деньги? Закон оставляет только один реальный путь к свету из такой черной ситуации.
Инициативная группа обходит весь (!) дом с заготовленными бюллетенями заочного голосования и собирает подписи собственников под решением общего собрания о смене управляющей компании. Пример такого бюллетеня:
Опросный лист (бюллетень для голосования)
собственников квартир (инвесторов) в доме по адресу:
Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Коммунальная, д. 9.
ФИО собственника Ефимова Т.П.
кв. № 125 65,3 усл. голосов (кв.м)
Вопросы для голосования:
ЗА ПРОТИВ
Расторгнуть договор на техническое обслуживание дома
с ООО «Первострой».
Заключить договор на техническое обслуживание дома
с ООО «Сантехник».
(подпись)
Дата ________________
И только собрав более 50% голосов "ЗА", выраженных в квадратных метрах общей площади, Вы будете вправе подписать договор с новой УК и перечислять квартплату уже по новым тарифам.
Уверяем Вас, что любая УК, незаинтересованная строителями и риэлторами уже через месяц обнаружит массу всякого разного, что усиленно скрывалось их предшественниками! Инициативная группа тут же подает в суд иск с требованием: устранить недоделки или вернуть деньги!
Приемка дома
В недавние времена приемку жилого дома проводила госкомиссия, в состав которой обязательно входил представитель эксплуатирующей организации. Это были руководители ЖЭК или РЭУ, которым по территориальному признаку и передавался дом на обслуживание. Понятное дело, никто из них не хотел принимать дом с серьезными недоделками, да и на устранение мелких - отводились сроки и письменная гарантия застройщика.
Ныне в этом месте пробел! Госприемка - условна, архитектурного надзора - нет, здание в эксплуатацию принимает неизвестная компания, ответственностью вообще никто не озабочен. Уже стало системой, что фактически здание принимают строители сами у себя, а приобретатели квартир платят огромные деньги и практически не имеют гарантий, покупая кота в мешке!
При строительстве любого объекта должны существовать подрядчики и заказчики. При строительстве многоквартирного жилого дома заказчиками должны выступать покупатели квартир - соинвесторы строительства или их законные представители. На деле же есть подрядчики, есть генеральный подрядчик, а заказчика как бы - нет! Такое положение дает широкие возможности недобросовестным строителям, а порядочных отодвигает в заведомо проигрышный арьергард.
Теоретически законодатель дал возможность будущим собственникам квартир организоваться в ТСЖ еще до приемки дома. И обязательное участие ТСЖ в приемке своего дома продекларировано, но гладко только на бумаге... Действующих механизмов участия реальных покупателей квартир в приемке дома в эксплуатацию - нет! Да и не обязаны благоприобретатели разобраться в строительных сметах, актах скрытых работ, СНИПах и ПУЭ.
Может быть, стоит привлечь специалистов, организации, имеющие непосредственное отношение к данному вопросу?
Вопрос к власти, как всегда - риторический...
|
| |
| |
Главная 
